相続税の基礎知識
４．相続財産の評価
相続税の対象となる財産の価額は、相続開始におけるその財産の時価により評価します。
時価とは、課税時期においてそれぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額をいいます。
一般的には、ここで説明している財産評価基本通達の定めに従って評価したものが時価とされます。
土地や建物の評価方法
土地の評価方法
土地の価額は、①宅地、②田、③畑、④山林、⑤原野、⑥牧場、⑦池沼、⑧鉱泉地、⑨雑種地の地目ごとに、１㎡当たりの価額に地積を乗じて求めます。
この場合の地目は登記簿上ではなく現況で判定し、また、地積は実際の面積によって評価します。
宅地の評価
宅地の価額は、土地登記簿等に登録されている１筆単位や所有者単位で評価せず、１画地の宅地（利用単位）ごとに評価します。
評価方式には、路線価方式と倍率方式とがありますが、どちらを用いるかはその宅地の所在によって定められています。
イ．路線価方式
路線価方式により評価する宅地の価額は、その宅地に面する路線に付された路線価を基とし、これに奥行価格補正率（奥行距離に応じた補正）や、側方路線影響加算、二方路線影響加算、三方又は四方路線影響加算、間口狭小補正率（間口が狭い宅地の補正）や、奥行長大補正率（奥行が長い土地の補正）、不整形地補正率等の修正を行って算出した価額に面積を乗じて評価します。
これらの補正率等は、その宅地の地区区分ごとに定められています。
［地区区分］
①ビル街地区、②高度商業地区、③繁華街地区、④普通商業・併用住宅地区、⑤普通住宅地区、⑥中小工場地区、⑦大工場地区
注：地区区分は、路線価図に記載されています。
路線価は㎡当たりの価額です。表示は千円単位です。
ロ．倍率方式
倍率方式により評価する宅地の価額は、固定資産税評価額に国税局長が定めた一定の倍率を乗じて評価します。この場合の固定資産税評価額とは、固定資産税の計算の基礎となる課税標準額ではなく、土地課税台帳等に登録されている価格又は比準価格をいいます。
（計算例）
固定資産税評価額 倍率 評価額
900,000円 ×1.1＝990,000円
貸家建付地の評価
貸家の敷地の用に供されている宅地（これを貸家建付地といいます）の価額は、次の算式によって求めます。
貸家建付
地の価額＝宅地としての価額－（×借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
（計算例）
宅地の価額 借地権割合 借家権割合 賃貸割合 貸家建付地の価額
20,000,000円－（20,000,000円×70％ × 30％ × 100％）＝15,800,000円
注１：借地権割合は路線価ごとに定められています。また、借家権割合は30％（大阪国税局管内は40％）に定められています。
注２：賃貸割合は次の算式によって求めます。
イのうち課税時期において賃貸されている各独立部分の床面積の合計
その家屋の各独立部分の床面積の合計イ
貸宅地の評価
借地権の目的となっている宅地（これを貸宅地といいます）の価額は、次の算式によって求めます。
貸宅地の価額＝自用地（で求めた宅地）としての価額×（１－借地権割合）
注：権利金等の授受がない場合や相当の地代等を支払って土地を賃貸借している場合は、別途定めがあります。
（計算例） 自用地の価額 借地権割合 貸宅地の価額
20,000,000円×（１－ 70％）＝6,000,000円
借地権の評価
借地権の価額は、次の算式によって求めます。
借地権の価額＝自用地としての価額×借地権割合
注：権利金等の授受がない場合や相当の地代等を支払って土地を賃貸借している場合は、別途定めがあります。
（計算例） 自用地の価額 借地権割合 借地権の価額
20,000,000円× 70％＝14,000,000円
建物の評価
家屋の価額は、次の算式によって求めます。
家屋の価額＝家屋の固定資産税評価額×1.0
(計算例） 家屋の固定資産税評価額 家屋の価額
10,000,000円 ×1.0＝10,000,000円
貸家の評価
貸家の価額は、次の算式によって求めます。
貸家の価額＝により評価した家屋の価額－×借家権割合×賃貸割合
（計算例） 自用家屋の価額 借家権割合 賃貸割合 貸家の価額
10,000,000円－10,000,000円× 30％ × 100％ ＝7,000,000円
株式の評価方法
株式（出資を含みます）は、上場株式及び気配相場のある株式、取引相場のない株式に区分して、銘柄ごとに評価しますが、以下では、取引相場のない株式の評価について説明します。
株主による評価方法の区分
取引相場のない株式の評価方法は、株主によって次のように定められています。
会社
区分 同族株主のいる会社 同族株主のいない会社
同族グループ 同族株主 議決権割合の合計が15％以上のグループに属する株主
個人単位 取得後の議決権割合５％以上 取得後の議決権割合５％未満
中心的な同族株主がいない場合 中心的な同族株主がいる場合
中心的な同族株主 役員 その他
同 族 株 主 以 外
取得後の議決権割合５％以上 取得後の議決権割合５％未満
中心的な株主がいない場合 中心的な株主がいる場合 役員 その他
議決権割合の合計が15％未満のグループに属する株主
評価方法 原則的評価方法 特例的評価方法
原則的評価方法 特例的評価方法
原則的評価方法
原則的評価方法は、会社規模によって次のように定められています。
会社区分 評価方法
大会社 類似業種比準方式（純資産価額方式でも可）
中会社 類似業種比準方式と純資産価額方式の併用方式
（純資産価額方式でも可）
小会社 純資産価額方式
（類似業種比準方式と純資産価額方式の併用方式でも可）
イ．類似業種比準方式
類似業種比準方式とは、類似業種の平均株価並びに１株当たりの配当金額、年利益金額及び純資産価額の３つの要素を類似業種と比準して計算する方法です。具体的な計算式は、次のとおりです。
類似業種比準価額＝b/B+c/C×3+d/D / 5 ×0.7（大会社の場合）
注：評価会社が中会社の場合は、算式中の0.7を0.6とし、小会社の場合は0.5として計算します。
Ａ：類似業種の株価
Ｂ：類似業種の１株当たりの配当金額
Ｃ：類似業種の１株当たりの年利益金額
Ｄ：類似業種の１株当たりの純資産価額
ｂ：評価会社の直前期末以前２年間における平均の１株当たりの配当金額
ｃ：評価会社の直前期末以前１年間（もしくは直前期末以前２年間）における平均の１株当たりの年利益金額
ｄ：評価会社の直前期末における１株当たりの純資産価額
ロ．純資産価額方式
純資産価額方式とは、評価会社の課税時期における資産（相続税評価額）から負債（相続税評価額）及び、評価差額に対する法人税額相当額を控除して評価額を求める方式をいいます。
具体的には、次の算式により求めます。
１株当たりの純資産価額＝相続税評価額により計算した総資産価額－相続税評価額により計算した負債の額
－評価差額に対する法人税相当額＊÷課税時期における発行済株式数
評価差額に対する法人税相当額＝相続税評価額による純資産価額－帳簿価額による純資産価額×42％
注：ただし、中会社及び小会社の場合で、株式の取得者とその同族関係者グループの議決権合計が評価会社の議決権総数の50％以下であるときは、上記算式で求めた金額の80％相当額を１株当たりの純資産価額とします。
特例的評価方法
同族株主以外の株主及び同族株主のうち少数株式所有者が取得した株式については、会社規模にかかわらず、配当還元方式という特例的評価方法によって評価をします。
配当還元方式とは、過去２年間の配当金額を10％の利率で還元して、元本である株式の価額を求めようとする方式で算式は、次のとおりです。
配当還元価額＝その株式に係る年配当金額（注）/10％×その株式の１株当たりの資本金の額/50円
注：年配当金額＝直前期末以前２年間の配当金額/２÷１株当たりの資本金の額を50円とした場合の発行済株式数
（年配当金額が２円50銭未満となる場合、又は無配の場合は２円50銭とします。）
特別な会社の評価方法
のイの比準要素のうち２以上が０となる会社及び会社資産のうち土地や株式の割合の大きい会社（それぞれ土地保有特定会社、株式保有特定会社といいます）、など特定の会社の株式の評価方法は別途定められています。
小規模宅地等にかかる評価の特例
個人が相続又は遺贈により取得した財産のうちに、その相続開始の直前において、被相続人やその親族の事業の用又は居住の用に供していた宅地のうち一定部分については、その評価額を減額してくれる小規模宅地等の減額特例がありますが、概要は次のようになっています。
小規模宅地等の内容
事業用宅地等（不動産貸付用は除く）
・特定事業用宅地等
居住用宅地等
・特定居住用宅地等
特定の同族会社の事業用宅地等（不動産貸付用は除く）
・特定同族会社事業用宅地等
国の事業用宅地等
・国営事業用宅地等
上記以外の小規模宅地等（不動産貸付用など）
減額割合
80％
80％
80％
80％
50％
対象面積（注）
400㎡
240㎡
400㎡
400㎡
200㎡
注：対象面積の調整
この特例の適用を受けることを選択した宅地に80％減額となる宅地が複数ある場合には、対象面積は次の算式で計算した面積の範囲となります。
Ａ＋Ｂ×3/5＋Ｃ×２≦400㎡
Ａ：特定事業用等宅地等（次の、及びの宅地等）に該当する部分の合計面積
Ｂ：特定居住用宅地等に該当する部分の合計面積
Ｃ：特定事業用等宅地等及び特定居住用宅地等以外の特例対象宅地等の合計面積
特定事業用宅地等とは
特定事業用宅地等とは、被相続人等の事業の用に供されていた宅地等を相続等により取得した人のうちに、次のいずれかに該当する被相続人の親族がいる場合のその宅地等をいいます（不動産貸付用の宅地は除きます）。
イ．被相続人の事業の用に供されていた宅地等
次の要件のすべてに該当する被相続人の親族がいるもの
① その宅地上で営まれていた被相続人の事業を相続税の申告期限まで承継していること
② 相続税の申告期限までその事業を営んでいること
③ その宅地等を相続税の申告期限まで保有していること
ロ．被相続人と生計を一にする親族の事業の用に供されていた宅地等
事業を行っていた親族で次の要件のすべてに該当する人がいるもの
① 相続開始前から相続税の申告期限までその宅地上で事業を営んでいること
② その宅地等を相続税の申告期限まで保有していること
特定居住用宅地等とは
特定居住用宅地等とは、被相続人等の居住の用に供されていた宅地等を相続等により取得した人のうちに、次のいずれかに該当する被相続人の親族がいる場合のその宅地等をいいます（不動産貸付用の宅地は除きます）。
イ．被相続人の居住の用に供されていた宅地等
次のいずれかに該当する被相続人の親族がいるもの
① 配偶者
② 次のすべての要件に該当する人
・相続開始直前においてその宅地上の家屋に被相続人と同居していること
・相続税の申告期限までその家屋に居住していること
・その宅地等を相続税の申告期限まで保有していること
③ 次の要件のすべてに該当する人（日本国籍を有しない人を除きます）
・被相続人の配偶者又は相続開始直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた親族がいないこと
・相続開始前３年以内に日本国内にある自己又は自己の配偶者の所有する家屋に居住したことがないこと
・その宅地等を相続税の申告期限まで保有していること
ロ．被相続人と生計を一にする親族の居住の用に供されていた宅地等
次のいずれかに該当する親族がいるもの
① 配偶者
② 次のすべての要件に該当する人
・相続開始前から相続税の申告期限までその宅地上の家屋に居住していること
・その宅地等を相続税の申告期限まで保有していること
特定同族会社事業用宅地等とは
特定同族会社事業用宅地等とは、相続開始直前から相続税の申告期限まで同族会社の事業の用に供されていた宅地等を相続等により取得した人のうちに、次の要件のすべてに該当する被相続人の親族がいる場合のその宅地等をいいます（不動産貸付用の宅地は除きます）。
イ．相続開始直前において被相続人及びその親族、これらと特殊関係にある者が株式等の50％超を有する会社の事業の用に供されていること
ロ．その宅地等を取得した親族が、相続税の申告期限において、その会社の役員であること
ハ．その親族が相続税の申告期限までその宅地等を保有し、引き続きその会社の事業の用に供していること
なお、同族会社の事業の用に供されていた宅地等とは、次の事業を行っている宅地等をいいます（賃料を収受していない場合を除きます）。
① 被相続人の宅地上に同族会社の所有する建物等があり、その同族会社が事業を行っている宅地等
② 被相続人又は被相続人と生計を一にする親族の建物があり、同族会社がその建物を借りて事業を行っている
宅地等
国営事業用宅地等とは
国営事業用宅地等とは、被相続人の親族が取得した特定郵便局の敷地で、相続開始後５年以上その敷地として供される見込みである旨の証明がなされたものをいいます。
特定事業用資産にかかる評価の特例
特定事業用資産の減額特例の概要
被相続人の親族が、相続又は遺贈により取得した財産のうちに、取引相場のない株式又は出資がある場合には、その取引相場のない株式又は出資のうち、その会社の発行済株式総数の３分の２以下に相当する部分について、次の要件を満たす場合は、その相当する部分の価額のうち３億円を限度として、10％相当額を控除した金額を相続税の課税価格に算入するという特例があります。
この特定事業用資産の減額特例は、相続時精算課税制度を活用して贈与した特定事業用資産についても、適用を受けることができます。
①その会社の発行済株式等の総額（相続税評価額ベース）が20億円未満であること
②被相続人及び被相続人の親族その他被相続人と特別の関係のある者がその会社の発行済株式等の総数の50％超を所有していること
③特定事業用資産が申告期限までに分割されており、かつ、特定事業用資産を相続等した相続人等が、これを相続税の申告期限まで引き続きそのすべてを有していること
④相続税の申告期限を経過する時において、その会社の株式等を相続等した被相続人の親族がその会社の役員等であること
小規模宅地等の減額との併用
なお、この特例は小規模宅地等の減額特例の適用で、限度面積に満たない部分があるときは、その満たない部分の割合を限度として、特定事業用資産の減額特例が適用できます。
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